Acquistare un immobile all’asta

In un periodo in cui aumenta l’offerta di case pignorate e vendute all’asta, comprare all’incanto può rivelarsi una buona opportunità di risparmio, come anche un grosso rischio. Delle aste immobiliari si può venire a conoscenza non solo con l’affissione dell’avviso di vendita, per almeno tre giorni, nell’albo del Tribunale, ma anche sui siti internet specializzati e sui quotidiani locali.

In questa fase, il Giudice avrà già disposto la vendita del bene, determinandone le modalità (con o senza incanto), sulla base del valore di stima, stabilito da un esperto nominato dal Tribunale. Il prezzo di vendita dell’immobile potrà essere ribassato fino ad 1/5 nei successivi avvisi di vendita, se le precedenti aste saranno andate deserte. Tuttavia, una novità normativa del 2016 limita a tre il numero massimo di ribassi.

Chi fosse interessato deve, anzitutto, visionare la documentazione urbanistica e catastale, per valutare se vi siano abusi edilizi o sanatorie in corso, e, soprattutto, domandare al Custode, che può coincidere o meno con il delegato per la vendita, di poter visitare l’immobile. La perizia di stima può fornire utili indicazioni sull’immobile, mentre l’avviso d’asta deve spiegare le modalità e i termini per la partecipazione all’asta.

Attenzione però: bisogna presentare da subito una cauzione pari, nelle vendite in busta chiusa, al 10% dell’importo offerto, oppure, nelle vendite all’incanto, il diverso importo stabilito nell’avviso d’asta. La cauzione si perde in caso di mancato saldo entro il termine stabilito, pari in genere a 90 giorni, mentre viene restituita in caso di assegnazione del bene ad altri.

È quindi necessario disporre della liquidità necessaria per pagare rapidamente l’intero importo: non sempre le Banche sono pronte, ma la maggior parte si sta organizzando per concedere mutui nei tempi e nei modi stabiliti dalle aste. Il Giudice o il Delegato assegnano l’immobile al miglior offerente, con un decreto di trasferimento del G.E.. Il custode consegna l’immobile libero da cose o persone, ma le eventuali spese condominiali arretrate degli ultimi due anni restano a carico dell’aggiudicatario.

Stefano Chiaromanni, avvocato del Foro di Venezia