Come impugnare le delibere condominiali

Come risolvere le questioni di divergenze condominiali

Non sempre nei condomìni i rapporti sono idilliaci. A volte un condomino assente, astenuto o dissenziente può impugnare le delibere condominiali.

Le delibere assembleari nulle sono impugnabili senza limite di tempo, mentre quelle annullabili entro 30 giorni. Il termine decorre da quando il condomino può aver avuto conoscenza della delibera, ossia immediatamente per l’astenuto e il contrario o dalla comunicazione all’assente.

Le delibere sono nulle quando sono prive di elementi essenziali, hanno oggetto impossibile, illecito o non rientrante nella competenza dell’assemblea, vanno ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino, ed infine sono invalide in relazione all’oggetto. La nullità è insanabile anche se le delibere sono state assunte all’unanimità. Di recente la Cassazione ha ribadito che la delibera nulla è impugnabile anche dal socio che abbia votato favorevolmente (Cass. 5814/2016).

Le delibere annullabili, al contrario, possono essere sanate dall’accettazione tacita dei condomini.

Sono tali le delibere viziate per l’irregolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranza inferiore al dovuto, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni sul procedimento di convocazione o informazione dell’assemblea, irregolari nel procedimento di convocazione, se modificano la ripartizione delle spese nei casi non consentiti e in violazione delle norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Dati i tempi stretti, è opportuno contattare un legale appena possibile perché questi possa predisporre tempestivamente il ricorso al Giudice competente.

Dal 2013 è stato introdotto anche per le cause condominiali l’obbligo di tentare un previo accordo stragiudiziale presso un organismo di mediaconciliazione abilitato: dopo la mediazione ricomincia a decorrere un nuovo termine di 30 giorni.

 

Stefano Chiaromanni

Avvocato del Foro di Venezia

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