Patto commissorio e patto marciano: le novità del 2016.

Le novità del 2016

Ai sensi dell’art. 2744 c.c., è nullo il patto commissorio, cioè l’accordo in base al quale, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passa al creditore.

Il divieto tutela il debitore, contro pressioni e abusi del creditore, per fermare la diffusione incontrollata di clausole abusive, per evitare disparità di trattamento tra i creditori, mantenendo il numero chiuso delle garanzie reali.

Secondo la tesi preferibile, la nullità del patto commissorio comporta la nullità dell’intero contratto cui è apposto.

Diverso è il patto marciano, che è sempre stato considerato lecito, in quanto, rispetto al patto commissorio, scongiura la sproporzione tra la garanzia e il valore dell’immobile con una previa stima di quest’ultimo, prevedendo che il creditore che si rifà sull’immobile debba restituire la somma eccedente l’entità del credito.

Il divieto trova applicazione in contratti quali la vendita con patto di riscatto, il preliminare di vendita, l’opzione, il mandato ad alienare, la datio in solutum o il mandato irrevocabile all’incasso.

Maggiori dubbi sorgono per la cessione di credito, che ha ad oggetto crediti e non diritti reali; per il riporto, che è già di per sé un contratto con funzione di garanzia, con proprie regole in caso di inadempimento; per il sale and lease back.

In questo quadro si inserisce la riforma del d.l. 59/2016, convertito in legge 119/2016, che stabilisce la facoltà per le sole imprese di ottenere, esclusivamente dagli istituti di credito, un finanziamento  garantito dal trasferimento di un immobile, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore. Nonostante le polemiche che hanno accompagnato tale provvedimento, che prevede una facoltà ulteriore in favore delle banche, con lesione della par condicio creditorum, la dottrina salva tali disposizioni sussumendole nel patto marciano, lecito, anziché nel patto commissorio, vietato.

di Stefano Chiaromanni, avvocato del Foro di Venezia