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Guida al mutuo sulla prima casa

Rubrica a cura del Tributarista Alberto De Franceschi
“Detrazione del 19% per gli interessi pagati per i mutui necessari all’acquisto della prima casa. Diverse sono le variabili da considerare vediamole in questa breve guida.”

La lettera b) del comma 1 dell’articolo 15 del Tuir stabilisce il diritto all’agevolazione per un massimo di 4.000 euro di interessi pagati ogni anno. Fondamentale l’utilizzo diretto dell’abitazione acquistata con il mutuo come prima casa.

Agevolazione e abitazione principale
L’agevolazione è riconosciuta per l’acquisto dell’abitazione principale, indipendentemente dal fatto che si tratti di acquisto agevolato della prima casa. Come precisa lo stesso testo, infatti, per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Quindi, la detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare, a patto che siano rispettate anche le altre condizioni note per aver diritto all’agevolazione. Occorre, però, che dal contratto di mutuo risulti che si tratta di un finanziamento destinato all’acquisto di un immobile che diverrà abitazione principale, a prescindere dal fatto che questo sia o meno acquistato a sua volta con le agevolazioni prima casa, e, quindi, che il mutuo sia un mutuo agevolato da questo punto di vista. Conta infatti solo l’uso che si farà dell’immobile, a prescindere dal possesso di eventuali altri appartamenti. Se la banca non rilascia la relativa attestazione, è ammessa anche l’autocertificazione di questo requisito. La detrazione, inoltre, spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo.

Voci che danno diritto allo sconto d’imposta
La detrazione spetta su un importo massimo di 4.000 euro di interessi pagati all’anno, ed è riconosciuta solo per i mutui che sono accesi a fronte di un’ipoteca sull’immobile. Possono esser stipulati con banche italiane o con istituti di credito residenti nel territorio di uno degli Stati dell’Unione europea. L’agevolazione è ammessa anche per le rate pagate a titolo di preammortamento, ossia le rate di soli interessi dovute nella fase iniziale del prestito, prima che inizi la restituzione del capitale.
Niente detrazione, invece, per gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria sugli immobili.
Nell’importo sul quale applicare la detrazione rientrano anche i cosiddetti “oneri accessori”, ossia le spese indispensabili per l’accensione e la restituzione del mutuo.
Si tratta di:

  • spese di istruttoria e perizia tecnica;
  • imposta per l’iscrizione dell’ipoteca;
  • l’imposta sostitutiva sul capitale;
  • onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo;
  • eventuali spese di incasso della rata.

Al di fuori di questo elenco non sono previste spese detraibili.

Importo del mutuo e prezzo di acquisto
Se il mutuo è superiore al costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile possono essere portati in detrazione solo gli interessi relativi alla parte che copre il costo indicato nell’atto di acquisto più le spese notarili e gli altri oneri accessori. Per determinare la parte di interessi da detrarre occorre considerare il costo di acquisizione dell’immobile moltiplicato per l’importo degli interessi pagati diviso per l’importo del mutuo.
Detrazione solo se contemporaneamente proprietari dell’immobile e intestatari del contratto
Requisito indispensabile per avere la detrazione è quello di essere contemporaneamente proprietari dell’immobile e intestatari del contratto di mutuo. Se entrambe queste condizioni non sono rispettate non si ha alcun diritto allo sconto IRPEF. Quindi niente agevolazione a chi è terzo datore di ipoteca, né al marito che paga il mutuo per la casa acquistata prima del matrimonio e intestata solo alla moglie.

Nessuna agevolazione agli usufruttuari
Allo stesso modo non ha diritto all’agevolazione per l’eventuale mutuo di acquisto il titolare del solo usufrutto in quanto non è un titolo di possesso ma solo un diritto di utilizzo. L’usufruttuario, infatti, non può vendere la proprietà dell’immobile, e quindi poiché manca il requisito del possesso, non può neppure avere la detrazione del mutuo. Nessuna detrazione neppure nel caso in cui si tratti di immobile intestato ai figli minori, anche se sui loro beni i genitori hanno l’usufrutto fino alla maggiore età. Anche questa situazione, infatti, non comporta per i genitori alcun diritto di proprietà, e quindi nessuna possibilità di godere dell’agevolazione.

Obbligatorio trasferirsi nell’immobile entro 12 mesi
La detrazione è riconosciuta solo a patto di andare ad abitare nell’immobile entro 12 mesi dalla stipula del contratto di mutuo, altrimenti il diritto all’agevolazione fiscale si perde. Solo al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia per l’acquisto di un immobile costituente unica abitazione di proprietà non è richiesto il requisito della dimora abituale. L’utilizzo può esser dimostrato anche con un’autocertificazione con la quale il contribuente può attestare che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Domicilio e residenza
Come precisato più volte dall’Agenzia delle entrate, infatti, tra i documenti che possono essere sostituiti dall’autocertificazione sono ammessi anche quelli attestanti i requisiti per avere la detrazione del mutuo. È così possibile autocertificare la destinazione dell’immobile acquistato ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma, compreso, quindi, il trasferimento entro i 12 mesi dall’acquisto, come richiesto per godere della detrazione. Peraltro per questo non è richiesto dal Tuir il requisito della residenza anagrafica quando si tratta di agevolazioni prima casa, ma solo l’attestazione, sotto la propria
responsabilità, dell’uso dell’immobile come abitazione principale, finché si tratta di contribuente che abita nella propria casa. Nel caso in cui si tratti di casa adibita ad abitazione principale solo dei familiari è invece richiesta la residenza dei familiari stessi.
Se si compra un immobile locato o un appartamento all’asta
L’uso diretto dell’immobile è dunque un requisito indispensabile e per questo nel caso di un immobile affittato acquistato con un mutuo, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato all’inquilino lo sfratto per finita locazione e, purché entro un anno dal rilascio, l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale. In pratica è possibile detrarre il mutuo, fin dalla prima rata, solo se si acquista un immobile con il contratto in scadenza entro tre mesi al massimo. In tutti gli altri casi l’agevolazione fiscale non può essere riconosciuta.
Queste stesse regole vanno rispettate anche nel caso in cui si acquisti un immobile all’asta e questo risulti abitato dall’ex proprietario. A condizione di avviare le procedure per lo sfatto entro tre mesi dal decreto di trasferimento della proprietà e che l’abitazione sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio, la detrazione è ammessa anche in questo caso fin dalla prima rata.

Se ci sono lavori in corso?
Se nell’immobile acquistato sono in corso lavori di ristrutturazione e l’appartamento non è abitabile, la detrazione spetta dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale. Questo, però, deve avvenire entro due anni dall’acquisto. Inoltre è necessario dimostrare con la relativa licenza edilizia o con la documentazione prevista dal comune che ci sono effettivamente lavori in corso di tipologia tale da rendere impossibile abitare nell’appartamento.
In ogni caso qualora non fosse possibile fissare la dimora abituale presso l’unità abitativa entro due anni dall’acquisto per cause imputabili al Comune che non provvede in tempo utile al rilascio delle abilitazioni amministrative richieste, si potrà comunque usufruire della detrazione d’imposta, come chiarito dall’Agenzia delle entrate con la circolare 7/2017.

Se la casa poi si lascia?
Inoltre non si perde il diritto alla detrazione nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata oggetto di ordinanze di sgombero in quanto inagibile a causa di un evento sismico. La variazione della dimora dipendente da cause di forza maggiore, infatti, non pregiudica la fruizione della detrazione degli interessi a condizione che le rate del mutuo siano pagate.

Le regole per gli anziani in casa di cura
Gli anziani trasferiti in case di cura hanno diritto a mantenere la detrazione del mutuo a patto che l’appartamento non venga affittato. Infatti non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari ma l’appartamento deve rimanere a disposizione del proprietario e non può essere affittato.

Se ci sono più titolari del contratto?
In caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, il tetto massimo di importo detraibile si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Così, ad esempio, nel caso di coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo, ciascuno può indicare non più della metà degli interessi complessivamente dovuti sul finanziamento, con un massimo di 2.000 euro.

Documentazione necessaria per detrarre

  • Contratto di mutuo con attestazione della destinazione a prima casa o autocertificazione del requisito;
  • quietanza della banca relativa agli interessi pagati;
  • residenza o domicilio nell’immobile;
  • residenza nell’immobile di propri familiari.

Alberto De Franceschi, tributarista qualificato

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